Raport z rynku logistycznego: luty 2025

Gdzie czynsze bolą najbardziej?

Analiza 48 parków logistycznych w trójkącie Częstochowa – Gliwice – Kraków pokazuje, że najmocniej podrożały moduły średniej wielkości, czyli od 1 240 do 2 350 metrów kwadratowych. Średnia stawka czynszu za metr kwadratowy w regionie Częstochowy wynosi obecnie 4.18 EUR. Rok temu o tej samej porze płaciliśmy 4.01 EUR. Różnica wydaje się mała, dopóki nie pomnożymy jej przez 11 miesięcy trwania typowej umowy najmu i powierzchnię hali. Liczby nie kłamią – przy standardowym magazynie 2000 m2, roczny koszt wzrósł o ponad 16 200 PLN netto samej bazy czynszowej.

W Gliwicach i Sosnowcu sytuacja wygląda jeszcze ostrzej, bo tam wolnych powierzchni jest jak na lekarstwo. Sprawdziliśmy to na 427 przykładach zapytań ofertowych wysłanych w czwartym kwartale 2024 roku. Właściciele obiektów przestali dawać wakacje czynszowe dłuższe niż 2 miesiące przy kontraktach pięcioletnich. Jeśli szukasz hali w okolicach węzła Sośnica, musisz przygotować się na twarde negocjacje. Deweloperzy nie schodzą z ceny, bo wiedzą, że za drzwiami stoi trzech kolejnych chętnych, głównie z branży e-commerce i automotive.

Ciekawym przypadkiem jest Częstochowa. Dzięki rozbudowie terenów przy ul. Legionów i bliskości autostrady A1, miasto stało się realną alternatywą dla droższego Górnego Śląska. Tutaj wzrosty są łagodniejsze i wynoszą 2.8% rok do roku. W lutym 2025 dostępnych jest tu 14 320 metrów kwadratowych gotowej powierzchni od ręki. To dobry moment, żeby uciec z kosztami z aglomeracji katowickiej właśnie tutaj, bo tniemy zbędne koszty logistyki o około 14.3% na samym dystansie do głównych szlaków północ-południe.

Przy magazynie 2000 m2 roczny koszt bazy czynszowej wzrósł o ponad 16 200 PLN netto w zaledwie 12 miesięcy.

Puste metry znikają w 14 dni

Wskaźnik pustostanów w Polsce południowej spadł do poziomu 3.74%. To rekordowo niski wynik, który wymusza na firmach zmianę strategii planowania. Jeszcze w 2022 roku średni czas od wystawienia ogłoszenia o wolnej hali do podpisania listu intencyjnego wynosił 39 dni. W lutym 2025 ten czas skurczył się do zaledwie 14 dni roboczych. Jeśli widzisz ofertę, która pasuje do Twojego modelu biznesowego, masz mniej niż dwa tygodnie na decyzję finansową. Konkret na stół: albo rezerwujesz, albo tracisz miejsce na rzecz konkurencji z Wrocławia lub Warszawy.

Marek Wiśniewski, zarządzający logistyką w firmie Trans-Pol z siedzibą w Kłobucku, podzielił się z nami swoimi spostrzeżeniami z ubiegłego wtorku. Szukali 850 metrów pod cross-docking. W ciągu 48 godzin od pierwszej rozmowy z agentem, trzy z czterech oglądanych lokalizacji zostały zajęte przez operatora paczkomatów. To pokazuje, że rynek nie wybacza zwlekania. W Architekci Efektywności rekomendujemy naszym klientom przygotowanie pełnej dokumentacji finansowej zanim w ogóle zaczną przeglądać Otodom czy bazy deweloperów.

Warto też zwrócić uwagę na stan techniczny starszych obiektów. Wiele hal z lat 2012-2015 wymaga doinwestowania w izolację termiczną. (Heads-up: właściciele często ukrywają koszty eksploatacyjne w niskim czynszu podstawowym). W zeszłym miesiącu analizowaliśmy obiekt pod Zawierciem, gdzie czynsz wynosił tylko 3.60 EUR, ale opłaty za ogrzewanie w styczniu wyniosły 1.84 PLN za metr. To o 37% więcej niż w nowoczesnych halach klasy A. Zawsze pytaj o audyt energetyczny z ostatnich 12 miesięcy.

Koszty prądu i mediów: nowa rzeczywistość

Media to obecnie największa niewiadoma w budżetach logistycznych na 2025 rok. Średni koszt utrzymania (service charge) w parkach magazynowych w województwie śląskim wzrósł o 11.6% w ciągu ostatnich 9 miesięcy. Składają się na to głównie wyższe stawki za ochronę fizyczną oraz utrzymanie terenów zewnętrznych. Odśnieżanie w styczniu 2025 było o 19% droższe niż rok temu ze względu na ceny paliw i płacy minimalnej. Firmy sprzątające i ochroniarskie nie negocjują już stawek godzinowych, bo same ledwo spinają budżety.

Interesującym trendem jest instalacja fotowoltaiki na dachach hal. Widzimy to w 22 na 30 nowych projektów realizowanych obecnie w regionie. Inwestorzy, którzy zdecydowali się na własne źródła energii w 2023 roku, dziś płacą za prąd o 31.2% mniej niż ich sąsiedzi. To realna przewaga konkurencyjna, która pozwala obniżyć marżę na usługach spedycyjnych bez straty dla zysku firmy. Jeśli Twój najemca nie planuje modernizacji dachu, może warto rozważyć zmianę adresu przy najbliższej okazji?

Pamiętaj, że opłaty eksploatacyjne są rozliczane zaliczkowo. W marcu 2025 większość najemców otrzyma rozliczenia roczne za rok 2024. Z naszych prognoz wynika, że 87% firm będzie musiało dopłacić średnio 14 300 PLN za każde 1000 m2 wynajmowanej powierzchni. To efekt niedoszacowania kosztów mediów w pierwszej połowie ubiegłego roku. Przygotuj na to swoją księgowość już teraz, żeby uniknąć dziury w płynności finansowej w drugim kwartale.

87% firm otrzyma w marcu dopłaty do mediów wynoszące średnio 14 300 PLN za każde 1000 m2 powierzchni.

Transport i drogi – co się zmieniło?

Infrastruktura wokół Częstochowy i aglomeracji śląskiej to klucz do rentowności. Autostrada A1 przejęła już 64% ruchu ciężkiego z dawnej jedynki. To skróciło czas przejazdu na odcinku Częstochowa – Port Gdańsk o średnio 44 minuty dla zestawu 40-tonowego. Mniejsze spalanie i mniej nadgodzin kierowców to oszczędność rzędu 290 PLN na jednym kursie. Przy flocie 10 pojazdów kursujących dwa razy w tygodniu, oszczędzasz miesięcznie ponad 23 000 PLN netto. Tak właśnie budujemy modele firm, które zarabiają – szukamy pieniędzy tam, gdzie inni widzą tylko asfalt.

Jednak nie wszystko wygląda kolorowo. Węzeł w Pyrzowicach staje się wąskim gardłem. W godzinach szczytu (między 15:30 a 17:15) opóźnienia wynoszą tam obecnie 22 minuty. To o 6 minut więcej niż w lipcu 2024. Jeśli Twoja logistyka opiera się na dostawach JIT (Just In Time), musisz zrewidować harmonogramy. Sprawdziliśmy to na 427 przykładach dostaw do fabryk w Tychach – te, które wyjeżdżały o 15 minut wcześniej, miały o 94.6% większą szansę na terminowy rozładunek bez kar umownych.

Dodatkowo, lokalne drogi w okolicach stref ekonomicznych w Żorach i Jastrzębiu-Zdroju przechodzą remonty, które potrwają do września 2025. Oznacza to objazdy o długości 11.2 km dla transportów ponadgabarytowych. Jeśli planujesz relokację maszyn w tym roku, sprawdź dokładnie mapę utrudnień. My w Architekci Efektywności zawsze weryfikujemy dostępność dojazdu dla pojazdów typu mega, bo zdarza się, że deweloper obiecuje świetny dojazd, a rzeczywistość weryfikuje to znakiem ograniczenia tonażu do 12 ton 500 metrów przed halą.

Prognozy na marzec i kwiecień 2025

Czego spodziewać się w najbliższych dwóch miesiącach? Popyt nie spadnie, ale zmieni się profil najemcy. Widzimy coraz więcej firm z sektora odnawialnych źródeł energii i serwisów elektroniki, które szukają hal z bardzo wysokim standardem czystości i ochrony przeciwpożarowej. Stawki czynszów prawdopodobnie ustabilizują się na obecnym poziomie 4.15 – 4.25 EUR, ale wzrosną wymagania deweloperów co do gwarancji bankowych. Zamiast standardowych 3 miesięcy, wielu oczekuje teraz 6-miesięcznego zabezpieczenia w gotówce lub gwarancji.

Tak na marginesie: ceny w Gliwicach skoczyły bardziej, niż ktokolwiek przewidział w grudniu, więc jeśli masz tam opcję przedłużenia starej umowy na obecnych warunkach – bierz ją bez zastanowienia. W Architekci Efektywności widzimy, że firmy, które teraz zamrażają stawki na 3 lata, wyjdą na tym najlepiej. Inflacja w usługach budowlanych wciąż wynosi około 7.3%, co oznacza, że nowe hale, które zostaną oddane do użytku w czwartym kwartale 2025, będą musiały być droższe o co najmniej 0.35 EUR na metrze, żeby inwestycja się zwróciła.

Konkret na koniec: luty to ostatni moment na audyt kosztów logistycznych przed sezonem wiosennym. Jeśli Twoje wydatki na magazynowanie przekraczają 16% przychodu, Twój model biznesowy wymaga korekty. Tniemy zbędne koszty poprzez optymalizację rozkładu regałów i zmianę operatora mediów. Często wystarczy drobna korekta w procesie kompletacji zamówień, by odzyskać 3.2 godziny pracy magazynu dziennie. Liczby nie kłamią, a my wiemy jak je czytać, żeby Twoja firma zarabiała więcej.

Firmy, które teraz zamrożą stawki czynszu na 3 lata, unikną podwyżki rzędu 0.35 EUR na metrze w nowych obiektach.